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Was ist eine Pflegeimmobilie?

Die Pflegeimmobilie ist eine Immobilienanlage mit vermindertem Vermietungs- und Instandhaltungsrisiko bei sehr hoher Rendite.

Pflegeimmobilien als langfristige Kapitalanlage

Seit der Finanzkrise 2008 sind viele Menschen bezüglich der richtigen Kapitalanlage sowie Altersvorsorgeprodukte verunsichert. Anlagearten, welche über Jahrzehnte als sicher galten, werden heute nicht mehr als sicher eingeschätzt. Daher wird auch die Investition in Pflegeimmobilien immer populärer. Wenn von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage gesprochen wird, ist hiermit der Kauf eines Pflegeappartements in einer Pflegeeinrichtung gemeint. Pflegeimmobilien gelten heute als eine besonders sichere und zugleich unkomplizierte Immobilienanlage. Doch warum ist das so?

 

Welchen Einfluss die demografische Entwicklung
in Deutschland auf die Pflegeimmobilien hat

Deutschland befindet sich inmitten eines demografischen Wandels. Während die Zahl der älteren Menschen steigt, sind die Geburtenraten seit Jahren rückläufig. Hingegen kommen die geburtenstarken Jahrgänge so langsam in das Alter, in welchem sie auf eine Pflege angewiesen sind. Die Folge des demografischen Wandels ist, dass das Verhältnis zwischen Alt und Jung immer unausgeglichener wird. Der Anteil der älteren Menschen überwiegt. Doch nicht nur das ist Grund zur Beunruhigung. Deutschland ist in vieler Hinsicht einer der Spitzenreiter in Europa – leider auch im Hinblick auf die älteste Bevölkerung Europas.

 

Circa 80 Millionen Einwohner zählt Deutschland aktuell, davon sind heute ungefähr 2 Millionen Menschen pflegebedürftig. Auch wenn das Statistische Bundesamt annimmt, dass die Zahl der Einwohner stark zurückgehen wird, so steigt dennoch aufgrund der immer weiter steigenden Lebenserwartung (durchschnittlich 3 Monate pro Jahr) und besonders durch den medizinischen Fortschritt die Zahl der Pflegebedürftigen – bis zum Jahr 2030 werden 3 Millionen prognostiziert. Im Jahr 2060 wird die Zahl der Pflegebedürftigen auf 4,8 Millionen Deutsche gestiegen sein. Es werden folglich immer mehr Pflegeplätze benötigt. Schon jetzt ist alters- und pflegegerechter Wohnraum rar und es ist schwierig, zeitnah einen Pflegeplatz zu bekommen. Die Wartelisten für einen Pflegeplatz in einem Senioren- oder Pflegeheim sind lang. Aufgrund von beruflicher und familiäre Verpflichtung ist es für die Angehörigen nur selten möglich, die Pflege der älteren Familienmitglieder zu übernehmen. Folglich muss heute und in der Zukunft alters- und pflegegerechter Wohnraum zur Verfügung gestellt werden. Durch den Staat allein kann dies nicht bewältigt werden. Daher gilt der Markt der Pflegeimmobilien als ein konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt, in welchen überdurchschnittliche und sichere Renditen erwirtschaftet werden können.

 

Der Wachstumsmarkt der Pflegeimmobilien

Der Markt der Pflegeimmobilien wächst beständig, bedingt durch den demografischen Wandel in Deutschland. Der Bedarf an zukunftsorientierten Pflegeeinrichtungen ist heute schon sehr groß, wird aber in den nächsten Jahren und Jahrzehnten steigen. Hinzu kommt, dass der Wachstumsmarkt der Pflegeimmobilien sehr neu ist, weshalb viele Anleger vom Expansionsbedarf der Betreibergesellschaften profitieren können. Wer heute in eine Pflegeimmobilie investiert, profitiert nicht nur von langfristig sicheren Mieten, sondern auch von einer überdurchschnittlich hohen Rendite. Zudem ist der Markt konjunkturunabhängig.

 

Warum Pflegeimmobilien als Sorglosimmobilien gelten

Der Kauf einer Pflegeimmobilie ist wie bei jeder anderen Immobilie über das Grundbuch abgesichert. Daher kann die Pflegeimmobilie jederzeit vom Eigentümer verkauft, beliehen, verschenkt und vererbt werden. Diese Pflegeimmobilien werden oft als „Sorglosimmobilien“ bezeichnet und das nicht ohne Grund. Pflegeimmobilien haben aktuell nicht nur jährliche Bruttorenditen von 3,8 bis 5,0 %, sondern sie erweisen sich zudem für den Eigentümer als sehr pflegeleicht, da die eigentlichen Aufgaben eines Vermieters vom Betreiber der Immobilie und dem Verwalter übernommen werden – von der Vermietung, über die Instandsetzung sowie Renovierung bis hin zur Abführung der Nebenkosten. Lediglich Instandhaltungskosten für Dach und Fach müssen vom Eigentümer mitgetragen werden. Der Eigentümer selbst hat daher auch keinen Kontakt zum Mieter.

 

Langfristige sichere Einnahmen mit einer Pflegeimmobilie

Grund für die langfristigen und sicheren Einnahmen ist unter anderem das Konzept. So pachten renommierte Betreibergesellschaften ein ganzes Pflegeheim für 20 Jahre oder mehr. Der Betreiber verpflichtet sich in diesem Zusammenhang zur Zahlung einer festgeschriebenen Miete für das gesamte Objekt. Der Verwalter der Immobilie verteilt diese Miete auf die einzelnen Eigentümer, welche den Vorteil der langfristigen Mietsicherheit genießen. Der Eigentümer erhält die Miete unabhängig davon, ob sein Appartement gerade vermietet ist oder nicht. Mietausfälle braucht der Eigentümer daher nicht zu befürchten.

 

Die „Staatsgarantie“ als besondere Sicherheit einer Pflegeimmobilie

Natürlich sollte Ihre Immobilie als Kapitalanlage ein Wertsteigerungspotenzial haben und Sie sollten als Anleger gewisse steuerliche Vorteile ausschöpfen können. Genauso wichtig für den Erfolg Ihrer Kapitalanlage ist jedoch die mit der Immobilie zu erzielende Miete. Diese ist bei Pflegeimmobilien nicht nur überdurchschnittlich hoch, sondern auch sicher.

Wie bereits oben erwähnt, kann der Staat die Anzahl der in Zukunft benötigten Pflegeplätze nicht allein bewältigen. Im Rahmen eines Versorgungsvertrages gemäß Sozialgesetzbuch XI §72 mit dem Betreiber garantiert der Staat die Mietzahlung über die Sozialkassen, wenn ein Pflegepatient diese nicht leisten kann. Damit sind eventuelle Mietausfälle staatlich abgesichert. Somit ist auch Ihre Miete als Anleger gesichert. Es gibt keine andere Kapitalanlage mit diesem Vorteil der Einnahmensicherung und Planungssicherheit.

 

Chancen und Risiken der Investition in eine Pflegeimmobilie

Insbesondere für private Anleger ist diese Art der Kapitalanlage sehr lukrativ, da steuerliche Vorteile wie die Abschreibung des Kaufpreises genutzt werden können. Die historisch niedrigen Zinsen machen den Kauf zudem erschwinglich und im Falle einer Inflation profitieren die Anleger von einer automatischen Mietanpassung. Wird der Anleger selbst pflegebedürftig, besteht  ein bevorzugtes Belegungsrecht bzw. Anrecht auf eine bevorzugte Platzvergabe i.d.R. in allen Pflegeeinrichtungen des Betreibers.

Damit die Pflegeeinrichtungen auch an den richtigen Standorten errichtet werden, geht dem Bau eine entsprechende Bedarfsanalyse voraus. Diese beinhaltet beispielsweise vorhandene Einrichtungen am Standort, die Infrastruktur sowie die Bevölkerungsstruktur. Erst wenn nach dem Bau, das Pflegeheim an den Betreiber übergeben wurde, beginnt der Pachtvertrag für den Betreiber. Sie als Investor müssen den Kaufpreis für die Immobilie erst begleichen, wenn die Grundbucheintragung erfolgt ist. Nach der Eintragung ins Grundbuch und der Kaufpreiszahlung haben Sie das Recht am Besitz und können die Pflegeimmobilie auch verkaufen, vererben, beleihen oder verschenken.

Wer also eine sichere Kapitalanlage mit hohen und langfristen Renditen bevorzugt, sollte sich für eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage entscheiden. Seubert Immobilien ist unter anderem auf Pflegeimmobilen spezialisiert und berät Sie jederzeit gerne. Sprechen Sie uns einfach an!

 

Pflegeappartement und Eigentumswohnung im Vergleich

Merkmale Pflegeappartement Eigentumswohnung
Standort Vorliegen einer professionellen Standortanalyse mit Bedarfsberechnung Keine abgesicherten Entscheidungshilfen, subjektive Einschätzungen als Entscheidungsgrundlage
Mietersuche / Mieterwechsel Pachtvertrag zwischen Eigentümer und Betreiber in der Regel mit einer Laufzeit von 20 Jahren mit einer Verlängerungsoption auf 30 Jahre Mietersuche und Mieterauswahl durch Eigentümer auf Grundlage der Bonität

Zusätzliche Kosten bei Beauftragung eines Maklers

Eher kurze Vertragslaufzeiten

Sicherheit Mietzins Mietzinszahlung unabhängig von tatsächlicher Belegung Mietzahlung nur bei Belegung
Miete / Mietzins Zwischen 4 und 5 % mit Indexierung bei langfristigem Pachtvertrag

Eigentümer erhält Kalkulationssicherheit

Verbleibender Mietzins oftmals unter 3 % aufgrund gestiegener Kaufpreise und höherer Nebenkosten

Geringe Kalkulationssicherheit aufgrund wechselnder oder zahlungsunfähiger Mieter

Instandhaltung Beschränkung auf Maßnahmen an Dach und Fach

Übernahme weiterer Maßnahmen im und am Pflegeheim durch Betreiber gemäß Pachtvertrag

nur beschränkte Weitergabe von Instandhaltungskosten an Mieter

Verpflichtungen am Gemeinschaftseigentum trägt grundsätzlich jeder Eigentümer im Rahmen einer Eigentümergemeinschaft vollständig

Appartements alle Pflegeapartments der Einrichtung bieten nahezu gleiche Eigenschaften - Vereinfachung der Investitionsentscheidung Berücksichtigung vieler Unsicherheiten notwendig, wie bedarfsgerechte Grundrisse, Ausrichtung, Mitbewohner und Eigentümergemeinschaft
Verwaltungsaufwand kaum zeitlicher Verwaltungsaufwand für Eigentümer durch Abgabe aller Aufgaben an den Betreiber und Verwalter der Pflegeimmobilie falls kein Verwalter eingebunden muss sich Eigentümer oftmals selbst um alles kümmern: Mietersuche und –kontakt, Instandhaltung und Reparaturen bis hin zur Erstellung von Nebenkostenabrechnungen
Risiken Ausfall des Betreibers durch z.B. Insolvenz

(Das statistische Risiko für diesen Fall liegt allerdings unter 1,5%. Sollte es trotzdem passieren, käme es nur vorübergehend zu einem Mietausfall, bis ein neuer Betreiber gefunden ist. Sie haben weiterhin zahlende Bewohner der Pflegeeinrichtung. Durch die staatliche Fürsorgepflicht sorgt die kontrollierende Kommunal- oder Landesbehörde für einen neuen Betreiber.)

Ärger mit säumigen Mietern, Zwangsräumungen, Mietnomaden bis hin zur rechtlichen Durchsetzung der eigenen Ansprüche und deren möglichen Verlust

aber häufig auch Ärger und Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft treten

 

Gute Gründe für die Investition in eine Pflegeimmobilie auf einen Blick

1.) Pflegeimmobilien sind ein konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt und werden heute aber vor allem auch in der Zukunft gebraucht.

2.) Immobilien sind wertstabile Sachanlagen. Vor allem die Investition in eine Pflegeimmobilie ist risikoarm und ist mit einem minimalen Verwaltungsaufwand verbunden.

3.) Die Zinssätze für Finanzierungskredite sind auf einem historisch niedrigen Niveau.

4.) Sie profitieren von einer langfristigen Mietsicherheit, ohne Mietausfälle durch staatliche Refinanzierung.

5.) Geringe Instandhaltungskosten: Der Eigentümer trägt in der Regel nur die Instandhaltungskosten für Dach und Fach.

6.) Sie können steuerliche Vorteile nutzen.

7.) Pflegeimmobilien bieten zudem überdurchschnittlich hohe Mietzinsen.

8.) Unabhängig von der tatsächlichen Belegung erhalten Sie Ihre Mieteinnahme.

9.) Sollten Sie selbst pflegebedürftig werden, erhalten Sie aufgrund von Eigenbedarf bevorzugt einen Pflegeplatz in einem der Häuser der Betreiber.

10.) Der Anleger profitiert von bonitätsstarken erfahrenen Betreibern.

11.) Die Pflegeimmobilie ist über das Grundbuch abgesichert.

12.) Die Pflegeimmobilien kann unkompliziert weiterverkauft werden.

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