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FAQ

Die Bevölkerung in Deutschland wird immer älter

Die Lebenserwartung in Deutschland steigt, so liegt die Lebenserwartung bei Frauen derzeit bei 81 Jahren und Männer werden im Durchschnitt 75 Jahre alt. Die Lebenserwartung wird bis zum Jahr 2050 um weitere sechs Jahre steigen. Ein anderer Grund der zunehmend älter werden Bevölkerung ist die hohe Abnahme der Geburtenrate in Deutschland.

Bereits heute leben in Deutschland knapp 15 Millionen Senioren über 65 Jahre. Im Jahre 2030 werden es nach Schätzungen des Statistischen Bundesamts bereits 21,8 Millionen sein. Noch dramatischer wird diese Entwicklung, wenn man die Senioren betrachtet, die 80 Jahre und älter sind, also potenziell pflegebedürftig werden. Im Jahre 2018 sind es über 4 Millionen, also rund 1/4 der über 65-Jährigen. Laut Statistik sind über 21 % dieser Altersgruppe als stationär pflegebedürftig einzustufen.

Die demografische Entwicklung in Deutschland ist nicht mehr aufzuhalten, so wird sich die Altersgruppe der über 80-Jährigen fast verdreifachen. Durch körperliche und seelische Einschränkungen wird gerade diese Gruppe verstärkt die Pflegeleistung in Anspruch nehmen müssen, da die Pflege im familiären Rahmen zunehmend schwieriger wird. Die Menschen sind heutzutage zeitlich sehr eingeschränkt und nicht mehr in der Lage sich um ihre pflegebedürftigen Eltern zu kümmern. Zudem wohnen die Familien weit auseinander.

Weitere Gründe für die Zunahme der Pflegebedürftigkeit sind

  • Demenzielle Störungen, welche die selbstständige Lebensführung unmöglich machen.
  • “Veränderungen in den Haushalts- und Familienstrukturen und eine zunehmende Erwerbstätigkeit der Frauen, die zu einer Verringerung  der häuslichen Pflege führen.
  • “Einführung des DRG-Systems, welches dazu führt, dass weitere Pflegeplätze benötigt werden, da die Krankenhäuser ihre Patienten früher entlassen.
  • Es besteht langfristig ein beachtliches Wachstumspotenzial am Pflegemarkt. Allein die Erstellung dringend benötigter Wohnformen für ältere Menschen erfordert in den nächsten 20 Jahren Investitionen in Höhe von rund 25 Milliarden Euro, die im Wesentlichen nur noch von privaten Investoren erbracht werden können. Der Markt für Seniorenimmobilien ist ein Bereich, der einerseits konjunkturunabhängig ist, andererseits über Jahrzehnte hinaus ein echtes Wachstum generieren kann.

Sie investieren in diesen konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt!

Langfristige Ertragssicherheit

Sie investieren als Investor ausschließlich in Sozialimmobilien, die vom Gesetzgeber als förderungswürdig eingestuft sind und sich über den Pflegesatz refinanzieren.

Von den Bewohnern der Pflegeeinrichtung wird die Miete an den Betreiber entrichtet. Die Miete ist Bestandteil vom Pflegesatz und beinhaltet unter anderem die Kosten für die Unterbringung, das Personal und die Verpflegung. Kann ein Bewohner diese Kosten für seinen Pflegeplatz nicht selbst aufbringen, beispielsweise weil die Rente, Pflegeversicherung oder das Vermögen nicht ausreichen, wird die Differenz vom zuständigen Sozialversicherungsträger übernommen. Grundlage hierfür ist der Versorgungsvertrag gemäß § 72 SGB XI. Daraus resultiert ein sehr geringes Einnahmeausfallrisiko für den Betreiber als ach ein geringes Mietausfallrisiko für den Investor.

Da ein Pflegeheim komplett von einem Betreiber gepachtet wird und auch die Miete für das globale Objekt entrichtet wird, erhalten die Eigentümer zuverlässig Ihre monatliche Miete, selbst wenn ein Appartement einmal vorübergehend leer stehen sollte. Für die Vermietung ist alleine der Betreiber zuständig.

Bei diesem Pachtvertrag handelt es sich um einen indexierten Pachtvertrag (siehe Indexierter Pachtvertrag), welcher dem Investor daher einen Inflationsschutz bietet. Aufgrund der staatlichen Refinanzierung bei Pflegeimmobilien ist auch das Mietausfallrisiko des Betreibers sehr gering.

Der Errichtung einer Pflegeeinrichtung geht eine aufwendige Standortanalyse voraus. Die Erstellung des Objekts findet nur dann statt, wenn durch die Bevölkerungsstruktur und den lokalen Pflegemarkt ein wirtschaftlicher Betrieb des Heimes belegbar ist. Interesse am wirtschaftlichen Erfolg einer Pflegeeinrichtung besteht nicht nur von Seiten der Investoren und Betreiber, sondern auch von Seiten der Gemeinde bzw. Stadt. Die Wahl des Standortes wird am Bedarf der Region ausgerichtet. Das ist auch der Grund dafür, warum erfolgreiche Pflegeobjekte nicht nur in Bestlagen und Metropolregionen zu finden sind, sondern auch an Standorten mit dem jeweiligen Bedarf.

Bei der Pflegeimmobilie handelt es sich um eine Kapitalanlage, daher sind kapitaltechnische Kriterien wesentlich wichtiger einzustufen als die Nähe zum eigenen Wohnort.

Darüber hinaus werden Sie in den seltensten Fällen dort etwas „selber“ zu regeln haben. Selbst zu den jährlichen Eigentümerversammlungen erscheinen die wenigsten Eigentümer persönlich, sondern lassen sich per Vollmacht vertreten.Der Betreiber in Zusammenarbeit mit dem Verwalter managen den kompletten Betrieb der Immobilie.

Sollten Sie einmal selber einen Pflegeplatz benötigen, ist nicht sichergestellt, ob das entsprechende Heim für Ihren Pflegebedarf das Passende ist, oder ob Sie dann überhaupt gerne in dieses Heim einziehen wollen. Vielleicht haben Sie bis dahin auch Ihren Wohnort gewechselt…

Bei einer Immobilie zur Kapitalanlage müssen die Eckdaten zum Objekt stimmen um den wirtschaftlichen Betrieb zu ermöglichen. Dann haben Sie auch nachhaltig Erfolg mit Ihrer Investition.

Erwirbt man eine Eigentumswohnung, sollte man bei der Auswahl neben dem Standort und der Lage im Wohnobjekt auch auf die jeweiligie individuelle Ausstattung der Wohnung Acht geben, denn von der Einheit als Gesamtheit hängt eine gute Vermietbarkeit ab. Entscheidet man sich hingegen für den Erwerb eines Appartements in einem Pflegeobjekt, ist die Individualität der Wohneinheit aufgrund der Gleichheit der Appartments eher unbedeutend. Nahezu jedes Pflegeappartement in einem Objekt weist die gleichen Eigenschaften auf. Auch die Miete pro Quadratmeter ist gleich, ganz gleich, ob das Appartement belegt ist. Eine Entscheidung für die Investition kann daher einfacher getroffen werden. Von Pflegeappartements fühlen sich vor allem Investoren angesprochen, welche neben einer hohen Sicherheit der Miete auch einen geringen Aufwand schätzen. Entsprechend des Miteigentumanteils wird die auf die Gesamtfläche berechnete Gesamtpacht des Pflegeobjekts gleichmäßig auf die Investoren verteilt.

Auch bei den Pflegeobjekten bilden die üblichen steuerlichen Rahmenbedingenung die Grundlage. Diese sind:

  • 2% jährlich Afa (Absetzung für Abnutzung) für 50 Jahre auf den Gebäudeanteil
  • Wurde das Inventar durch den Investor mit erworben können 10% jährlich auf das Inventar abgeschrieben werden. Ist das der Fall erfolgt eine gesonderte Ausweisung im Kaufvertrag. Der Kaufpreis für das Inventar wird meist mit 7.000 bis 9.000 € angesetzt.
  • Der Grundstücksanteil beträgt meist nur 5%
  • Nach Ablauf der Spekulationsfrist von aktuell 10 Jahren besteht Steuerfreiheit auf den Verkaufsgewinn.

Alle Objektbezogenen Angaben sind jeweils im Exposé des Objekts zu finden

Die Erträge aus der Pflegeimmobilie sind den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen. Das führt dazu, dass diese Einnahmen der Einkommensteuer unterliegen. Um den zu versteuernden Betrag zu errechnen, werden die Einnahmen um die Afa (Abschreibung für Abnutzung), die Verwaltergebühr sowie eventuelle Zinskosten reduziert. Der Vorteil im Hinblick auf die Abschreibung ist der geringere Grundstücksanteil im Vergleich zu Wohnimmobilien. Die Besteuerung ist damit im Regelfall geringer als die Besteuerung von Kapitalerträgen.

Neu erstellte Pflegeheime werden häufig auch komplett eingerichtet an den neuen Betreiber übergeben. Meistens wird das Inventar des Appartements und auch der Gemeinschaftsflächen vom Investor erworben. Dieser Anteil beträgt i.d.R. ca. 7.000€ – 9.000€ und wird im Kaufvertrag separart ausgewiesen, da für diesen Anteil keine Grunderwerbsteuer fällig wird und das Inventar innerhalb von 10 Jahren steuerlich abgeschrieben werden kann. Die Ersatzbeschaffung bei Verschleiß oder Defekt geht i.d.R. zu Lasten des betreibers.

In einem geteilten Pflegeobjekt ist das Pflegeappartement als Sondereigentum zu betrachten. Im Gegensatz dazu gelten als Gemeinschaftseigentum die Gebäudeteile, welche nicht einem Eigentümer allein zuzuordnen sind. In einem Pflegeobjekt gehören dem Eigentümer eines Appartements folglich nicht nur das Appartement, sondern anteilig auch andere Bereiche, wie Bäder, Küchen, Behandlungsräume und Flure. Deshalb bekommt der Investor nicht nur den Mietpreis für das Appartement, sondern ebenso den Mietpreis pro Quadratmeter auf die Gemeinschaftsflächen.

Bei dem Betreiber, bei welchem ein Investor ein Pflegeappartement erwirbt, erhält der Investor selbst und alle nahen Verwandten ein bevorzugtes Belegungsrecht. Mit diesem Vorbelegungsrecht umgeht der Investor im Bedarfsfall die meist langen Wartelisten und erhält somit wesentlich schneller einen Pflegeplatz in der gewünschten Einrichtung. Dieses Vorbelegungsrecht ist i.d.R. auf alle Standorte des Betreibers anwendbar.

Der wesentliche Unterschied zwischen Pflegeappartements und Betreutem Wohnen besteht darin, dass in ein Pflegeheim Bewohner erst einziehen können, wenn Ihnen gemäß der gesetzlichen Pflegeversicherung mindestens die Pflegestufe 1 zugewiesen wurde. Betreutes Wohnen dagegen kann wie eine normale Eigentumswohnung angesehen werden, mit der Möglichkeit Zusatzleistungen nach Bedarf in Anspruch zu nehmen.

Typische Vermieterrisiken wie Mieterwechsel, Leerstand oder ausbleibende Mietzahlungen bleiben bei Betreutem Wohnen bestehen. Ebenso die Pflicht zur Instandhaltung, bzw. Sanierung. Dagegen trägt diese Risiken bei Pflegeappartements der Betreiber und die Eigentümer haben so gut wie keinen verwaltungstechnischen Aufwand.

In manchen Fällen werden jedoch auch für Betreutes Wohnen langfristige Mietverträge mit Betreibern angeboten, um diese Risiken vom Investor abzuwenden.

In der Baubranche wird der Begriff „Dach und Fach“ meist in Zusammenhang mit dem Thema Instandhaltung verwendet. Es wird geregelt, welche Kosten vom Vermieter und welche vom Mieter übernommen werden müssen. Nach vielen Jahren ohne klare Aussage, wer für welche Gebäudeteile zuständig ist, wurde vor einigen Jahren während eines Gerichtsverfahrens eine Definition festgelegt. Diese wird in der Regel von den meisten Bauträgern in die Verträge übernommen.

Dach:

  • Dachkonstruktion, einschließlich Nebendächer und Vordächer
  • sämtliche Dacheindeckungen
  • Dachterrassen inkl. Abdichtung (das Obermaterial einer Dachterrasse gehört nicht hierzu)

Fach:

Zum Teilbereich des Fachs zählen alle fest mit dem Gebäude verbundenen Dinge wie z.B. Wände, Versorgungsleitungen, Entsorgungsleitungen, Heizungsanlage, Fenster, Aufzug, Außentüren, Verglasung und sonstige Einrichtungen, die allen Eigentümern und Bewohnern zugänglich sind.
Aus diesem Bereich ausgenommen sind allerdings Reparaturen und Instandsetzungen, die auf einen allgemeinen Verschleiß durch die Nutzung zurückzuführen sind.

Die Pre Opening Phase findet nur bei Neubau-Projekten Anwendung. Dabei handelt es sich um eine befristete, mietfreie Zeit, die dem Betreiber nach Übergabe der Einrichtung eingeräumt wird, um sein Haus mit Bewohnern zu füllen. Um dem Betreiber die „Anlaufzeit“ und die „Inbetriebnahme“ des neuen Pflegeheimes zu erleichtern, ist er in dieser, i.d.R. 2-6 monatigen Phase, von der Mietzahlung befreit und hat Zeit sein Heim in Betrieb zu nehmen.

Für jedes Pflegeobjekt erfolgt der Einsatz eines Verwalters und zwar in der Regel für drei Jahre beim Verkauf der Pflegeappartements. Nach diesen drei Jahren kann die Eigentümergemeinschaft diesen Auftrag verlängern oder einen anderen Verwalter bestellen. Wichtig bei der Bestellung eines Verwalters ist, dass dieser über langjährige Erfahrung in diesem Bereich verfügt.

Der Verwalter übernimmt für das Objekt zahlreiche Aufgaben, wie:

  • Das Einziehen der Mietzahlungen vom Betreiber
  • Die Weiterverteilung der Mietzahlungen an die Eigentümer
  • Das Monitoring, d. h. das Einholen und Zusammenstellen von Betreiber- und Belegungszahlen
  • Das Überwachen aller sich aus dem Pachtvertrag ergebenen Vereinbarungen
  • Die Bestellung der einmal im Jahr stattfindenden Eigentümerversammlung

Im Rahmen der Eigentümerversammlung erhalten die Investoren detaillierte Informationen zur Betreibung der Pflegeeinrichtung.

Die Qualitätssicherung ist bei Pflegeimmobilien ein entscheidender Punkt. Schließlich sollen die Bewohner entsprechend vorgegebener Standards wohnen und betreut werden. Deshalb ist die Sicherung der Qualität durch den Gesetzgeber im SGB XI festgelegt. In der Praxis wird die Aufgabe der Überwachung durch die jeweils zuständige Kommunal- oder Landesbehörde, auch als Heimaufsicht bezeichnet, wahrgenommen. Darüber hinaus werden in die Qualitätssicherung ebenfalls der Verwalter und der Medizinische Dienst der Krankenkasssen (MDK) einbezogen.

Diese erste lange Laufzeit des Mietvertrages mit dem Betreiber sichert langfristig die Mieteinnahmen eines Investors und sollte in erster Linie als zusätzlicher Sicherheitsaspekt gewertet werden. Der Ablauf des Pachtvertrags bedeutet nicht, dass die Einrichtung nicht wie bisher genutzt werden kann, die Bewohner können schließlich nicht einfach ausziehen, sondern müssen weiter betreut werden. Läuft die erste Mietvertragslaufzeit aus, ist es sehr wahrscheinlich dass einer neuer Vertrag mit dem bisherigen oder einem neuen Betreiber abgeschlossen wird. Der Bestand an Pflegeimmobilien weist heute bereits ein Durchschnittsalter von 25 Jahren auf. Es gibt also auch viele Pflegeimmobilien, welche bereits seit 50 Jahren oder einem längeren Zeitraum betrieben werden. Durch die fortgeschrittenen guten Baustandards  ist eine Immobilie mit 20 oder 25 Jahren noch immer als neuwertig zu betrachten. Zudem ist die Planung einer neuen Pflegeimmobilie für die Betreibergesellschaften nicht nur aufwendig, sondern diese muss auch mit Bewohnern gefüllt werden. Betrachten wir die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung in Deutschland, dann ist absehbar, dass zukünftig zahlreiche neue Pflegeobjekte benötigt werden, um die Pflege der älteren Bevölkerung sicherzustellen. Der heute mangelnde Bestand an Pflegeimmobilien muss ausgebaut werden. Bestehende Pflegeeinrichtungen bilden die Basis und werden auch in Zukunft mehr als gebraucht.

Da die Preise für Waren und Dienstleistung, wie auch für Mieten über die Jahre nicht gleichbleiben, berechnet das statistische Bundesamt einen Verbraucherpreisindex, welcher die durchschnittliche prozentuale Preisänderung für Waren und Dienstleistungen des privaten Bedarfs in Deutschland angibt. Auch im Rahmen der Pflegeimmobilien erfolgt eine solche Indexierung auf Grundlage des Verbraucherpreisindexes. Somit passt sich die Miete dem veränderten Verbraucherpreisindex im festgelegten Umfang an. Festgelegt ist die Indexierung in der Wertsicherungsklausel im Mietvertrag mit der Betreibergesellschaft, weshalb man auch von indexierten Pachtverträgen spricht.

 

Für die Instandhaltung einer Immobilie sind grundsätzlich die Eigentümer zuständig. Die Eigentümergeimeinschaft bildet zu diesem Zweck von Beginn an eine so genannte Instandhaltungsrücklage. Ziel ist es, die Eigentümer vor hohen Einmalzahlungen im Schadensfall zu bewahren. Schäden, Erneuerungen, Instandhaltungen sollen aus diesen Rücklagen finanziert werden.

Bei Investitionen in ein Pflegeheim gibt es meist viele Mitinvestoren, so dass sich das Risiko und die damit verbundenen Rücklagen auf viele verteilt. Bei einer Investition in einen Neubau greift in den ersten 5 Jahren die Gewährleistung des Bauträges.

Da die Eigentümer bei Pflegeimmobilien i.d.R. nur für die Instandhaltung von „Dach und Fach“ verantwortlich sind, beträgt die Rücklage nur ca. 0,25 €/m² monatlich.

Zur Sicherung der Qualität von Pflegeeinrichtungen werden diese seit dem Herbst 2009 entsprechend der erbrachten Leistungen und ihrer Qualität überprüft. In diesem Rahmen sucht der MDK ohne Voranmeldung Pflegeeinrichtungen auf und bewertet diese mit Noten. Die Ergebnisse werden im Internet veröffentlicht und können von jedermann eingesehen werden. Beispielsweise finden sich die Ergebnisse unter www.pflegelotse.de.

In der Regel begleitet ein Zentralnotariat die notarielle Abwicklung beim Erwerb einer Pflegeimmobilie. Es besteht hier die Möglichkeit einer klassischen, einseitigen Beurkundung. In diesem Fall nehmen Käufer und Verkäufer gemeinsam einen Notartermin wahr und unterzeichnen den Kaufvertrag.

Da Käufer und Verkäufer meist örtlich entfernt voneinander ansässig sind, wird oftmals auf eine Beurkundung im Angebots-Annahme-Verfahren ausgewichen. Bei einem solchen Angebots-Annahme-Verfahren erfolgt die Beurkundung eines verbindlichen Kaufvertragsangebots durch den Käufer bei einem Notar seiner Wahl. Im Anschluss daran erfolgt die Versendung des Angebots an den Notar des Verkäufers. Dieser Notar erstellt dann eine Annahmeerklärung, welche dem Käufer zur Kenntnisnahme auf dem Postweg zugeht.

In der Regel erfolgt die Kaufpreiszahlung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Diese Verordnung sieht eine Ratenzahlung vor, welche vom Baufortschritt abhängig ist. Somit werden nur bereits erbrachte Leistungen in Rechnung gestellt und eine Überzahlung ist ausgeschlossen.

Auch bei einem Pflegeappartement besteht wie bei jeder anderen Immobilie die Möglichkeit zum Wiederverkauf. Zu Ermittlung des Kaufpreises orientiert man sich hier meist an der Mietrendite aus dem laufenden Mietvertrag sowie an der aktuellen Marktsituation. Da bei steigenden Mietpreisen auch eine Wertsteigerung Ihres Appartements wahrscheinlich ist, kann mit hoher Wahrscheinlichkeit auch ein höherer Kaufpreis erzielt werden. Das war auch bereits in der Vergangenheit möglich.

Im Rahmen der Investition in eine Pflegeimmobilie ist das Risiko der Betreiberinsolvenz auf Grund der Rahmenbedingungen im Pflegemarkt (staatliche Absicherung, hohe Nachfrage, demographischer Wandel…) einerseits sehr gering und andererseits bestehen bei Pflegeimmobilien bestimmte Besonderheiten, welche das generelle Risiko für Sie als Investor mindern.

Gemäß einer von Ernst & Young durchgeführten Studie besteht bei 98,5% der Betreiber von Pflegeimmobilien kein Insolvenzrisiko (Quelle: Stationärer Pflegemarkt im Wandel – Gewinner und Verlierer 2020 von Ernst & Young). Aber selbst für den Fall, dass der aktuelle Betreiber der Immobilien Insolvenz anmelden muss, die Immobilie bleibt für andere Betreiber interessant. Es gibt viele Betreiber am Markt, welche eine Expansion anstreben. Die Übernahme einer bestehenden Immobilie ist wesentlich einfacher als die Errichtung einer neuen Pflegeimmobilie. Im Falle einer solchen Übernahme verbleiben die Bewohner in der Immobilie. Das ist eine Besonderheit am Immobilienmarkt. Der Vorteil für den neuen Betreiber liegt auf der Hand: Er hat von Anfang an Personal, Bewohner und Einnahmen, mit welchen er die Miete für das Objekt an die Eigentümer der Wohnungen zahlen kann.

Für den Zeitraum eines möglichen Betreiberwechsels und als Sicherheit für die Eigentümer werden die Forderungen des Betreibers gegenüber den Sozialträgern und Krankenkassen, sowie den zu Pflegenden bereits bei Abschluß des Pachtvertrages vorsorglich an die Eigentümergemeinschaft abgetreten, so dass der Zugriff auf diese Gelder und eine schnelle Übernahme des Betriebes im Fall der Fälle gewährleistet ist.

Die für die Pflegeimmobilie zuständige Heimaufsicht bzw. die kontrollierende Kommunal- oder Landesbehörde sind für die Suche eines neuen Betreibers mit verantwortlich. Beim Investment in jede andere Immobilienklasse, wie Hotel, Büro oder Wohnungen, ist die Mietersuche alleinige Aufgabe der Eigentümergemeinschaft.

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